2018年是希臘的轉(zhuǎn)折之年，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已是大勢(shì)所趨。據(jù)世界旅游理事會(huì)(WTTC) 發(fā)布的報(bào)告，2017年希臘旅游總收入達(dá)350億歐元占希臘GDP的19.7%。希臘“黃金簽證”也迎來(lái)投資黃金期，越來(lái)越多的人將注意力從希臘美景轉(zhuǎn)到希臘的投資市場(chǎng)。

旅游業(yè)越來(lái)越成為希臘經(jīng)濟(jì)的重要引擎。2018年，希臘旅游收入預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)5.3%達(dá)350億歐元。據(jù)世界旅游理事會(huì)預(yù)測(cè)，到2028年希臘旅游收入將達(dá)528億歐元，對(duì)希臘GDP貢獻(xiàn)率為22.7%，將近占整個(gè)希臘國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/4。

未來(lái)十年。希臘在旅游業(yè)上的投資將增長(zhǎng)5.5%，達(dá)55億歐元。希臘旅游業(yè)的發(fā)展可謂占盡了天時(shí)、地利、人和。

以上利好對(duì)于想要投資希臘的朋友來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一針強(qiáng)心劑。但是，益匯君想說(shuō)，其實(shí)希臘經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是一把雙刃劍。一方面，投資回報(bào)的確定性越來(lái)越強(qiáng)了，這對(duì)于已經(jīng)投資和有意向進(jìn)行投資的朋友來(lái)說(shuō)都是好事；但毋庸置疑的是，隨著時(shí)間的推移，未來(lái)投資者需要付出的各項(xiàng)成本會(huì)越來(lái)越高，包括資金成本、時(shí)間成本、政策成本、合規(guī)性成本等。

俗話說(shuō)的好，人無(wú)遠(yuǎn)慮必有近憂。如果投資者錯(cuò)過(guò)了現(xiàn)在這段黃金時(shí)期，將會(huì)面臨什么樣的局面呢？

 

資金成本——漲

許多投資者是聽朋友介紹后到希臘考察的，他們的朋友已經(jīng)在希臘購(gòu)置了心儀的房產(chǎn)。介紹來(lái)的投資者有個(gè)普遍的感受就是，希臘房?jī)r(jià)和朋友講述的已經(jīng)完全不一樣了。資金成本在猶豫和觀望中悄悄地增加了。

根據(jù)普華永道（PWC）發(fā)布的《2019年歐洲房地產(chǎn)新趨勢(shì)》報(bào)告預(yù)測(cè)，雅典2019年房屋租金和房?jī)r(jià)漲幅在歐洲30個(gè)大中城市中排名第5位。如果具體到雅典某些熱點(diǎn)區(qū)域，租金和房?jī)r(jià)漲幅將更驚人。

為什么希臘房?jī)r(jià)會(huì)漲勢(shì)驚人呢？除了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、“黃金簽證”投資者對(duì)市場(chǎng)的刺激外，與希臘存量房產(chǎn)減少和新建房源不足也有巨大關(guān)系。

經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)，希臘新發(fā)建筑許可數(shù)量急劇下降，即使拿到建筑許可，開發(fā)商也沒有資金去開發(fā)新項(xiàng)目，造成希臘市場(chǎng)新房數(shù)量稀少，這一現(xiàn)象可能在未來(lái)幾年之內(nèi)不會(huì)改變。而隨著投資激增，市場(chǎng)上的存量二手房源也呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。因此，希臘房源處于一個(gè)供不應(yīng)求的局面，這一趨勢(shì)將會(huì)越來(lái)越明顯。

更多的時(shí)間成本

截至2018年11月底，希臘當(dāng)年已向3620名主要申請(qǐng)人和6136名受撫養(yǎng)人簽發(fā)了居留許可，平均每月887份居留許可。

由于申請(qǐng)人太多，預(yù)約希臘移民局遞交申請(qǐng)和采集指紋已經(jīng)出現(xiàn)了排期的情況，意味著申請(qǐng)人需要付出更長(zhǎng)的時(shí)間成本。

目前雅典三個(gè)區(qū)域移民局排期如下

雅典北部：2020年3月；

雅典南部：2020年12月；

雅典中部：20120年4月。

好消息是， 希臘移民局已經(jīng)采取了應(yīng)對(duì)措施來(lái)解決排期問(wèn)題，包括雇傭40名實(shí)習(xí)律師和150名新員工，目的是加快審理過(guò)程，解決目前移民局的排期和申請(qǐng)積壓的問(wèn)題。

政策收緊，改變成了趨勢(shì)

其實(shí)，希臘“黃金簽證”政策從出臺(tái)之日起已經(jīng)歷過(guò)多次修改和完善。每一次調(diào)整都會(huì)引起投資者的擔(dān)憂。隨著市場(chǎng)的持續(xù)火熱和歐盟的施壓，這種擔(dān)憂也變得越來(lái)越頻繁。

2018年，希臘“黃金簽證”申請(qǐng)費(fèi)已經(jīng)從500歐上漲至2000歐，漲幅高達(dá)4倍！而且，希臘議會(huì)正在就是否擴(kuò)大黃金簽證投資范圍進(jìn)行論證。投資者普遍擔(dān)心，投資范圍擴(kuò)大后，投資門檻也將大幅度提高。

更繁瑣的手續(xù)

經(jīng)過(guò)六年的爆發(fā)式增長(zhǎng)，希臘市場(chǎng)魚龍混雜，有些公司通過(guò)不法手段擾亂市場(chǎng)秩序，給投資者帶來(lái)了許多風(fēng)險(xiǎn)和損失。為了整肅市場(chǎng)，希臘政府于2018年底相繼采取了一些規(guī)范措施，整肅紀(jì)律的同時(shí)也給投資者帶來(lái)了許多不便，未來(lái)的投資者將承擔(dān)更多的合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。

希臘移民局早前發(fā)布消息稱，今后辦理希臘黃金居留簽證申請(qǐng)將停止接受POS機(jī)方式支付房款（包括銀聯(lián)、MASTER、VISA等支付方式）。希臘銀行也已經(jīng)停止受理非本人親自到場(chǎng)的個(gè)人開設(shè)希臘銀行賬戶。希臘目前尚未要求投資者提供資金來(lái)源證明等信息，但是以后會(huì)不會(huì)提出相關(guān)要求呢？

除了以上所述，未來(lái)投資者還可能面臨優(yōu)質(zhì)地段房源減少、匯率不穩(wěn)定等風(fēng)險(xiǎn)。

種種跡象表明，希臘正逐漸成為全球投資者的“寵兒”。對(duì)于早早上車的投資者，我們要道一聲恭喜。還沒上車的朋友也不應(yīng)該放棄。

正如投資大師巴菲特所說(shuō)，種一棵樹最好的時(shí)間是10年前，其次是現(xiàn)在。

所以投資、移民要趁早并不是空乏的一句話，機(jī)會(huì)總是留個(gè)有眼光的人的。錯(cuò)過(guò)了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資的最佳時(shí)期，你還要錯(cuò)過(guò)希臘嗎？